Stoker en Brander
WARMTEWET VERSUS HUURRECHT
In de praktijk blijkt het nogal eens onduidelijk te zijn wat een verhuurder wel en niet in rekening mag brengen bij een huurder als het gaat om warmte/koude-voorzieningen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft hierover in een zaak over de woontorens genaamd ‘Stoker en Brander’ (nabij de Euroborg in de stad Groningen) twee belangrijke uitspraken gewezen, te weten op 9 juli 2019 en 24 maart 2020.
Waar ging deze zaak over?
Woningstichting Acantus is eigenaar van 70 appartementen in de hiervoor genoemde woontorens. Acantus verhuurt deze appartementen. Door middel van een WKO installatie worden de verhuurde appartementen voorzien van verwarming en warm tapwater. De WKO installatie bestaat uit een warmte/koude pomp en omvat tevens alle buizen die tot alle appartementen lopen. De WKO installatie eindigt in elk appartement bij de afleverset. De afleverset bevat een warmtewisselaar waar de vloerverwarming aan is gekoppeld en een voorziening voor het (warme) tapwater. De WKO installatie is eigendom van BAM Techniek Energy Systems (BTES).
Acantus brengt bij de huurders van de appartementen kosten in rekening voor de warmte/koude voorziening en het warme tapwater. In mei 2015 heeft Acantus aan de bewoners een afrekening gezonden ten aanzien van de warmte en koude. De nota van afrekening over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 september 2014 bedraagt € 3.953,41 per appartement en heeft betrekking op (i) het verbruik van warmte, (ii) vastrecht warmte, (iii) huur warmtemeter, (iv) vastrecht koude en (v) vastrecht afleverset/tap. Een tweetal bewoners van de woontoren ‘Stoker’ is het hier niet mee eens. Zij erkennen wel de verschuldigdheid van de kosten voor het verbruik en hebben (voor het overige onder protest) de afrekening en de daarop volgende voorschotnota’s voldaan. Deze twee bewoners stappen naar de kantonrechter maar krijgen ongelijk. Belangrijkste overweging daartoe is dat door het niet betalen van het vastrecht de bewoners worden verrijkt en Acantus met hetzelfde bedrag wordt verarmd.
In hoger beroep pakt de zaak anders uit. Het hof stelt zich voor de vraag op welke wijze een verhuurder die in een complex warmte en koude levert aan een huurder met een individuele aansluiting van maximaal 100 kilowatt en daardoor tevens leverancier is in de zin van de Warmtewet, de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie aan de huurder in rekening kan brengen. Op grond van het huurrecht, te weten art. 7:237 lid 2 BW dient de verhuurder deze kosten te verdisconteren in de (kale) huurprijs. De (kale) huurprijs is volgens de wettelijke definitie van art. 7:237 lid 1 BW de prijs die verschuldigd is voor het gebruik van de woonruimte. Tot de woonruimte worden ingevolge art. 7:233 BW ook de onroerende aanhorigheden gerekend, als gevolg waarvan ook de kosten van aanleg en onderhoud van onroerende aanhorigheden in het systeem van de wet in de (kale) huurprijs tot uitdrukking komen. Het hof kwalificeert de WKO installatie als bestanddeel van de woontoren ‘Stoker’ en verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement. De WKO installatie is derhalve een onroerende aanhorigheid.
Het systeem van de wet staat er dus aan in de weg dat deze kosten in de servicekosten worden begrepen. Daar staat tegenover dat de Warmtewet vanaf 1 januari 2014 aan de verhuurder als leverancier de mogelijkheid biedt om kosten, zoals kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet aan de huurder als verbruiker in rekening te brengen. Hier ontstaat dus strijdigheid tussen de Warmtewet en het huurrecht.
Het hof overweegt dat zodra de door de wetgever voorgenomen wijziging van art.1 van de bijlage bij het Besluit servicekosten in werking is getreden Acantus als verhuurder een grondslag heeft in het huurrecht om het vastrecht onder de noemer van servicekosten in rekening te brengen. Tot die tijd mag Acantus dat niet doen, zo oordeelt het hof is het arrest van 24 maart 2020.
De uitspraken zijn te vinden via http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2019:5624
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2020:2490
Voor vragen over de Warmtewet en het huurrecht kunt u contact opnemen met Hans Koenders of Simone Pipping