De Hoge Raad oordeelt: recht op een corona-huurkorting ter compensatie van omzetdaling wegens overheidsmaatregelen om het virus in te dammen? Ja!
Na een (corona)jaar van onduidelijkheid en uiteenlopende uitspraken, heeft de Hoge Raad afgelopen vrijdag opheldering verschaft over de ‘corona-huurkortingen’. Het arrest beantwoordt de vraag of huurders aanspraak maken op een huurprijsvermindering vanwege de beperkende maatregelen van de overheid in verband met het coronavirus, waardoor zij het gehuurde niet of slechts in geringe mate konden exploiteren.
De Hoge Raad oordeelt, kort samengevat, als volgt:
- het feit dat een huurder als gevolg van voornoemd overheidshandelen het gehuurde in geringe(re) mate kon exploiteren, is (in beginsel) aan te merken als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Op grond daarvan kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen;
- de uitspraak geldt niet alleen voor de horeca, maar ook voor de overige 290-bedrijfsruimtes zoals bijvoorbeeld de retail;
- het uitgangspunt is dat het nadeel (voor zover dit nog niet gecompenseerd is door de overheid via de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)) gelijk verdeeld dient te worden onder de verhuurder en de huurder;
- de zogeheten ‘vastelastenmethode’ wordt door de Hoge Raad als handvat geboden om de huurprijsvermindering te berekenen. De formule daarvan luidt: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%;
- het overheidshandelen om het virus in te dammen als gevolg waarvan er niet (normaal) geëxploiteerd kan worden, wordt evenwel niet aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
Het arrest raadt huurders en verhuurders ten slotte aan in onderling overleg – met behulp van de door de Hoge Raad geboden handvatten – tot een huurkorting te komen.
Heeft u vragen over de uitspraak, of wilt u weten wat dit mogelijk kan betekenen voor u? Neem dan gerust contact op met Angela Melsen.